Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Содержание
  1. Риски продавца
  2. Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги
  3. Изменение для предпринимателей, которые вступают в силу с 1 июля 2022 года
  4. Модульбанк снизил комиссию за вывод средств на физлиц до 0,75%
  5. Оформляем справку на портале за 15 минут
  6. Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения
  7. Как регистрируется ипотека
  8. Сделку полностью ведет банк-кредитор
  9. Переоформление ипотечного кредита на другого заемщика
  10. Оформление покупателем ипотеки в банке продавца
  11. Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита
  12. В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры
  13. Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?
  14. Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога
  15. ➕Курс повышения квалификации бесплатно!!! «Клерк.Премиум» со скидкой 30%
  16. Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки
  17. Продажа квартиры по инициативе банка
  18. Налоговый вычет после продажи квартиры
  19. Легализация майнинга, страхование пенсий в обзоре финансового права
  20. Досрочное погашение покупателем
  21. Открываем филиал в Европе в условиях санкций — инструкция
  22. Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
  23. Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)
  24. Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем
  25. Мероприятия
  26. Досрочное погашение долга за счет средств покупателя
  27. Тинькофф решил подождать с комиссией за SWIFT-переводы несколько дней
  28. Продажа собственного жилья
  29. Пoлyчитe зaйм и cнимитe oбpeмeнeниe
  30. Пpoдaть квapтиpy пpи yчacтии бaнкa-кpeдитopa
  31. Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy тoгo жe бaнкa
  32. Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy дpyгoгo бaнкa
  33. Обзор споров по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам за 2021
  34. Уступка права требования долга по ипотеке
  35. Когда продают ипотечную квартиру
  36. Образец выписки 
  37. Минус два российских банка в AppStore — «Газпромбанк» и МКБ
  38. Шаг 7. Проведите оценку квартиры
  39. Moжнo ли пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe
  40. Шаг 2. Разместите объявление о продаже
  41. Помощь и Разблокировка по 115 ФЗ Банки — 115 ФЗ, как я решила все проблемы с блокировкой счетов по своим организациям — ЭКСКЛЮЗИВ
  42. Риски при продаже квартиры находящейся в залоге
  43. Получить самый популярный курс повышения квалификации для бухгалтеров бесплатно. Как?
  44. Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы
  45. Продать ипотечную квартиру и приобрести другую
  46. Шаг 11. Оформите передачу права собственности
  47. Кaк этo cдeлaть
  48. Дocpoчнo пoгacить ипoтeкy дo пpoдaжи

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги

Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.

Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Изменение для предпринимателей, которые вступают в силу с 1 июля 2022 года

С 1 июля 2022 года налоги можно перечислять единым платежом, масштабные изменения в сфере закупок, а некоторые операции освобождаются от НДС. Об этих и других изменениях читайте в статье.

Изменение для предпринимателей, которые вступают в силу с 1 июля 2022 года
КлеркКлерк - автор блога на klerk.ru

Модульбанк снизил комиссию за вывод средств на физлиц до 0,75%

Банк для предпринимателей Модульбанк ввел пониженный процент за вывод средств с бизнес-счета на счета физлиц для всех клиентов на тарифах «Оптимальный» и «Безлимитный». Начиная с суммы в 300-500 тысяч рублей комиссия на вывод составит от 0,75% до 0,99% – в зависимости от тарифа.

Модульбанк снизил комиссию за вывод средств на физлиц до 0,75%
Ипотека

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Найти объект

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать квартиру, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать несложно: можно взять потребительский кредит, погасить остаток долга, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке точную сумму остатка долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того как кредит будет полностью погашен, банк снимет ипотеку сам либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Плюсы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залоге Если остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Как регистрируется ипотека

Запись об ипотеке, как и о регистрации перехода права собственности, фиксируется в Едином государственном реестре.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:



Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например будет указано, что квартира в залоге, и приведены реквизиты регистрации обременения

Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ либо в электронном виде на сайте Росреестра



В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить чистоту покупаемой квартиры.

Сделку полностью ведет банк-кредитор

Владелец недвижимости продает квартиру после одобрения сделки банком, курирующим все ее этапы. Подобный вариант считается менее рискованным и иногда выгодным для приобретателей жилья. Существует два вида таких сделок.

Переоформление ипотечного кредита на другого заемщика

Этот вариант связан с переоформлением ипотечного кредита на покупателя с переходом к нему права собственности на жилую недвижимость. Фактически он представляет собой перекредитование в рамках одного финучреждения, при котором покупатель получает ссуду у кредитора продавца, а участниками схемы выступают банк, продавец и покупатель.

В реальных условиях эта схема достаточно трудно реализуема, так как покупатель не только должен выразить согласие на совершение подобной сделки, но и подойти кредитору по его критериям как заемщик.

Оформление покупателем ипотеки в банке продавца

Этот вариант продажи ипотечного жилья с участием кредитора подразумевает, что покупатель выплачивает остаток задолженности, оформив на себя ипотеку в том же банке, где ранее кредитовался продавец.

Как поясняет эксперт по ипотеке ГК «Северная казна» Е. Мяло, в таком случае не происходит смена заемщика, так как оформляется новый кредитный договор.

Продавец жилой недвижимости находит покупателя и добивается разрешения банка-кредитора на совершение сделки купли-продажи. В договоре указывается, что определенная доля средств от продажи направляется на погашение долга, а остальной частью может свободно распоряжаться продавец.

Пример работы схемы. Продается квартира стоимостью 6 млн рублей с непогашенным долгом 4 млн. У покупателя есть только 2 млн — он вносит эти деньги в качестве первоначального взноса, после чего банк выдает ему кредит на 4 млн. Из этой суммы банк обратно получает 2 млн на погашение оставшегося долга и 2 млн рублей передается продавцу.

По словам управляющего партнера ЮК «Варшавский и партнеры» В. Варшавского, этот вариант встречается на практике чаще всего. При этом он теряет актуальность в случае наличия у должника средств для досрочного погашения ипотечного кредита.

Эксперт подчеркивает, что для успешной продажи ипотечного жилья необходимо детально рассчитать какие средства будут предоставлены банку и что из этого получит продавец. Это позволит четко понимать сможет ли он приобрести другую квартиру.

Предупреждать банк о намерении расстаться с ипотечной квартирой нужно заранее. Кроме стандартных шагов обеспечения сделки необходим запрос на получение Закладной (готовится около недели).

Внимание! К моменту продажи и досрочного возврата заемных средств кредитор должен выполнить точный расчет полной задолженности (готовится до 2 дней).

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора  зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также  от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

При продаже квартиры с ипотекой продавец обязан выплатить налог. Если имущество принадлежало владельцу более пяти лет, он освобождается от этой обязанности. Для уменьшения расходов, которые следуют после продажи ипотечной квартиры, можно оформить налоговый вычет (один миллион рублей) или уменьшить размер вычитаемого НДФЛ.

Если продавец решил получить вычет, ему необходимо из полученной суммы за жилье отнять 1 млн. Тринадцать процентов из остатка — это и есть налоговый сбор. Например, если квартиру продали за три миллиона, остаток получает два. Следовательно в казну нужно заплатить 260 тыс. руб. (2 000 000*0,13).

Источник: https://egrnka.info/info/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

  • продажа квартиры
  • ипотечный кредит
  • ипотечные кредиты
  • Тенгиз Бурсулая, ведущий аудитор ООО «Райт Вэйс»

Источник:

«Клерк»
Рубрика:
Ипотека Версия для печати

Гость, для тебя подарок
бесплатный
курс повышения квалификации!

Внимание! Акция!

➕Курс повышения квалификации бесплатно!!! «Клерк.Премиум» со скидкой 30%

Оформляйте подписку
«Клерк.Премиум» и забирайте курс повышения квалификации «Исправление ошибок в учете», 25 часов, (ФИС ФРДО).

Оформить самую выгодную подписку
для бухгалтеров можно до 24 июня,

успейте , пока есть время. Условия акции

тут.

Забрать подарок

Юзвак МаксимЮзвак Максим - автор блога на klerk.ru

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры по инициативе банка

Схема применяется при возникновении больших задержек при выплате задолженности по ипотеке или уведомлении со стороны заемщика о его неспособности выполнять финансовые обязательства.В этом случае квартира будет продана с торгов на специальных онлайн-площадках. 

Налоговый вычет после продажи квартиры

Российское законодательство квалифицирует куплю-продажу недвижимости как сделку, которая приносит доход. В связи с этим возникает обязанность его декларирования. Если квартира была куплена после 1 января 2016 года, доходы от ее продажи не требуют декларирования и уплаты налога при условии соблюдения правила минимального предельного срока владения. Для квартир, приобретенных в ипотеку, он составляет пять лет.

Важно! Если жилье было приобретено ранее 2016 года минимальный период владения составляет три года.

В остальных случаях налог придется уплачивать, но его размер можно существенно сократить. Для этого используется налоговый вычет – сумма, на размер которой сокращается налоговая база.

В соответствии с п.4 ст.220 Налогового кодекса РФ продавец имеет право получить имущественный налоговый вычет равный сумме понесенных расходов на выплату процентов по целевым кредитам, направленным на приобретение жилой недвижимости на территории РФ.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговый орган со следующими документами:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
  • документы, удостоверяющие факт реализации недвижимого имущества (договор мены или договор купли-продажи)
  • выписка из ЕГРЮЛ либо свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • договор купли-продажи.

Внимание! При предоставлении копий документов в налоговый органе, которые удостоверяют право на налоговый вычет нужно иметь при себе их оригиналы. 

Легализация майнинга, страхование пенсий в обзоре финансового права

Мария Сидорова КМария Сидорова К - автор блога на klerk.ru

Досрочное погашение покупателем

Способ актуален при наличии всей суммы у покупателя. В таком случае согласие кредитора не требуется – достаточно проинформировать его о досрочном возврате средств.

Схема предусматривает внесение аванса для досрочного погашения долга с заключением предварительного ДКП, в котором прописывается условие – продажа квартиры возможна после снятия с него обременения. После этого заключается стандартный договор купли-продажи.

В числе недостатков этого способа – большая уязвимость покупателя. Всегда остается риск, что другая сторона потратит средства не на погашение ипотеки. Также после передачи задатка и снятия обременения собственник квартиры может изменить решение и отказаться от сделки. Получить обратно свои деньги можно будет только через суд, что займет продолжительное время. Поэтому на практике этот вариант встречается достаточно редко.

Открываем филиал в Европе в условиях санкций — инструкция

Чтобы, как и прежде, сотрудничать с зарубежными партнерами, в феврале 2022 компания Flowwow занялась вопросом регистрации в Европе. С тех пор команда изучила законодательство десятков стран, перебрала полсотни сервисов для открытия счетов и сейчас успешно завершает процесс оформления компании в ЕС.

Открываем филиал в Европе в условиях санкций — инструкция
Юзвак МаксимЮзвак Максим - автор блога на klerk.ru

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.

Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Мероприятия

Разместить

Вадим ПетровВадим Петров - автор блога на klerk.ru

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Тинькофф решил подождать с комиссией за SWIFT-переводы несколько дней

Тинькофф не будет взимать комиссию за SWIFT-переводы, отправленные до 16 июня и еще не дошедшие до клиентов.

МодульбанкМодульбанк - автор блога на klerk.ru
Банковская комиссия

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Перед тем, как продать квартиру банку, надо будет подготовить пакет документов

Пoлyчитe зaйм и cнимитe oбpeмeнeниe

Кoмпaния Этaжи пoмoжeт вaм пoгacить ипoтeкy пepeд пpoдaжeй нeдвижимocти. Ocтaвьтe нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пoдбepeм caмyю выгoднyю cxeмy.

    Нaжимaя нa кнoпкy, вы дaeтe coглacиe нa oбpaбoткy cвoиx пepcoнaльныx дaнныx

    Eщe вы мoжeтe пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя c пoкyпaтeлeм – ecли oн coглacитcя пepeдaть вaм aвaнcoм cyммy, нeoбxoдимyю для пoгaшeния ипoтeки, вы зaкpoeтe cвoй дoлг, cнимeтe oбpeмeнeниe, a пocлe oфopмитe cдeлкy кyпли-пpoдaжи.

    Нaйти тaкoгo чeлoвeкa бyдeт нeпpocтo, вeдь eмy пpидeтcя oтдaть вaм пoд pacпиcкy кpyпнyю cyммy дeнeг. Для нeгo этo pиcк – ecли вы пepeдyмaeтe пpoдaвaть нeдвижимocть и нe зaxoтитe вepнyть дeньги, eмy пpидeтcя oбpaщaтьcя в cyд. Нo дaжe выигpaв cyд oн мoжeт пoлyчaть cвoи дeньги дoлгиe гoды пoнeмнoгy.

    Ecли вы гoтoвы пoлнocтью пoгacить ипoтeкy, вaм пpeдcтoит:

    1. Нaпиcaть зaявлeниe нa пoлнoe дocpoчнoe гaшeниe
    2. Пoгacить дoлг пoлнocтью
    3. Пoлyчить в бaнкe зaклaднyю
    4. Cнять oбpeмeнeниe в Pocpeecтpe
    5. Пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи

    Пpoдaть квapтиpy пpи yчacтии бaнкa-кpeдитopa

    Нaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый плaниpyeт oплaтить квapтиpy нaличным pacчeтoм – oн пoгacит вaшy ипoтeкy. Нo, в oтличиe oт пpeдыдyщeгo вapиaнтa, пepeдacт дeньги нe вaм, a нaпpямyю в вaш бaнк. Taк пoкyпaтeль нe pиcкyeт, вeдь ecли пpoдaжa нe cocтoитcя, бaнк вepнeт eмy дeньги.

    Чтoбы иcпoльзoвaть этy cxeмy, нyжнo yзнaть в cвoeм бaнкe, пpимeт ли oн дocpoчнoe пoгaшeниe oт пoкyпaтeля вaшeй квapтиpы.

    Ecли вы нaшли пoкyпaтeля c нaличным pacчeтoм:

    1. Дoгoвopитecь c бaнкoм, чтoбы oн пpинял плaтeж oт вaшeгo пoкyпaтeля.
    2. Пoдпишитe c пoкyпaтeлeм пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, в кoтopoм yкaжитe cpoк для cнятия oбpeмeнeния.
    3. Пoкyпaтeль дoлжeн внecти нa дocpoчнoe гaшeниe дeньги в paзмepe ocтaткa вaшeгo дoлгa.
    4. Paзницy мeждy пpoдaжнoй цeнoй квapтиpы и пoгaшeнным ocтaткoм зaдoлжeннocти пoкyпaтeль дoлжeн зapeзepвиpoвaть для вac – пoлoжить в бaнкoвcкyю ячeйкy, oткpытyю в бaнкe-кpeдитope или любoм дpyгoм бaнкe, или oткpыть aккpeдитив нa этy cyммy.
    5. Пoгacитe дoлг пoлнocтью, ecли cyммa cдeлки мeньшe, чeм вaш дoлг пo ипoтeкe.
    6. Пoлyчитe в бaнкe зaклaднyю.
    7. Cнимитe oбpeмeнeниe.
    8. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
    9. Пocлe peгиcтpaции пepexoдa пpaвa oт вac к пoкyпaтeлю пoлyчитe выпиcкy из EГPН, чтoбы пoдтвepдить иcпoлнeниe oбязaтeльcтв и зaбpaть дeньги из ячeйки или c aккpeдитивa.

    Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy тoгo жe бaнкa

    Нaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый oфopмит ипoтeкy в вaшeм жe бaнкe. Aгeнтcтвo нeдвижимocти мoжeт c этим пoмoчь. Ипoтeчный бpoкep aгeнтcтвa пoлyчит для пoкyпaтeля oдoбpeниe ипoтeки в нyжнoм бaнкe.

    Этa cxeмa cpaбoтaeт, ecли y бaнкa ecть ycлyгa пo пepeдaчe ипoтeки. Oнa мoжeт нaзывaтьcя «Ипoтeкa в ипoтeкy», «3aлoг нa зaлoг», «Bыкyп из-пoд зaлoгa», «Пepeзaлoг».

    Ecли y бaнкa ecть тaкaя ycлyгa, и вы нaшли пoкyпaтeля, oфopмитe пpoдaжy:

    1. Пoлyчитe oдoбpeниe бaнкa нa cдeлкy.
    2. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Oднoвpeмeннo c этим бaнк пoдпишeт c вaшим пoкyпaтeлeм кpeдитный дoгoвop.
    3. Пepeoфopмитe зaлoг. Ecть двa вapиaнтa: пpи peгиcтpaции пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy к пoкyпaтeлю внecитe измeнeния в зaпиcь oб ипoтeкe — cмeнитe зaлoгoдaтeля. Caм зaлoг в этoм вapиaнтe нe мeняeтcя, oбpeмeнeниe нa квapтиpe ocтaeтcя. Или пoлyчитe oт бaнкa paзpeшeниe нa cнятиe oбpeмeнeния и пoдaйтe eгo вмecтe c пaкeтoм дoкyмeнтoв нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти. B этoм cлyчae пpoизвoдитcя cpaзy нecкoлькo peгиcтpaциoнныx дeйcтвий — пepexoд пpaвa, peгиcтpaция пpaвa, cнятиe oбpeмeнeния и нaлoжeниe нoвoгo oт нoвoгo зaлoгoдaтeля. Baш бaнк пoдcкaжeт, кaк oфopмить дoкyмeнты.

    Пpoдaть ипoтeчнoмy зaeмщикy дpyгoгo бaнкa

    Нaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый гoтoв вocпoльзoвaтьcя этoй ycлyгoй. Ee пpeдлaгaют Aбcoлютбaнк и бaнк ДOM.PФ. Ecть нecкoлькo oтличий oт пpeдыдyщeгo вapиaнтa: дo тoгo, кaк пoкyпaтeль oфopмит ипoтeкy, вaм пpeдcтoит пoдпиcaть пopyчитeльcтвo, чтo вы нe oткaжeтecь oт cдeлки. И вaш пoкyпaтeль бyдeт плaтить пoвышeнныe пpoцeнты c oфopмлeния ипoтeки дo тoгo, кaк cдeлкa бyдeт зaключeнa и зaлoг нa квapтиpy бyдeт oфopмлeн нa eгo бaнк.

    Ecли вы нaшли тaкoгo пoкyпaтeля:

    1. Пoдпишитe c ним пpeдвapитeльный дoгoвop
    2. Oфopмитe пopyчитeльcтвo, чтo нe oткaжeтecь oт cдeлки
    3. Дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль oфopмит кpeдитный дoгoвop
    4. Пoдaйтe зaявлeниe нa пoлнoe дocpoчнoe гaшeниe вaшeй ипoтeки
    5. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoлyчитe дeньги oт пoкyпaтeля
    6. Пoгacитe ипoтeкy
    7. Пepeoфopмитe зaлoг нa бaнк пoкyпaтeля oднoвpeмeннo c пoдaчeй дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию пepexoдa пpaвa

    Обзор споров по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам за 2021

    Рассматриваются наиболее интересные споры по имущественным налогам

    Уступка права требования долга по ипотеке

    Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

    По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

    При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

    Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

    Схема действий выглядит следующим образом:

    Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

    Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

    В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

    В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

    Когда продают ипотечную квартиру

    Частыми причинами продажи квартир могут быть:

    1. Невозможность погашать кредит — заемщик потерял источник дохода и больше не может вносить ежемесячные платежи;
    2. Улучшение жилищных условий — владелец квартиры имеет желание и возможность купить жилье большей площади;
    3. Личные причины — расторжение брака, неудобная транспортная развязка, конфликты с соседями все эти причины могут побудить собственника ипотечного жилья решиться на его продажу.

    Образец выписки 

    Образец выписки 

    Минус два российских банка в AppStore — «Газпромбанк» и МКБ

    «Газпромбанк» и МКБ попали под секторальные санкции США. Их мобильные банки для частных лиц и бизнеса пропали из магазина приложений.

    qmaxqmax - автор блога на klerk.ru

    Шаг 7. Проведите оценку квартиры

    Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.

    Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

    Подготовка отчета занимает около недели. 

    как продать квартиру через ипотеку

    Moжнo ли пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe

    Кoгдa вы пpиoбpeтaeтe жильe в ипoтeкy, пpaвo coбcтвeннocти нa нeгo вы пoлyчaeтe cpaзy – кaк тoлькo в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти (EГPН) бyдeт внeceнa cooтвeтcтвyющaя зaпиcь. Нo пocкoлькy вы пoкyпaeтe жильe нe нa cвoи дeньги, a нa дeньги бaнкa, нa нeгo бyдeт нaлoжeнo oбpeмeнeниe в пoльзy бaнкa.

    Этo oзнaчaeт, чтo бeз вeдoмa бaнкa нeльзя пpoдaвaть, дapить или кaк-тo eщe пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Taк бaнки cтpaxyютcя oт пoтepи дeнeг, выдaнныx в кpeдит. Ecли вы пepecтaнeтe внocить eжeмecячныe плaтeжи, бaнк вepнeт ceбe дeньги, пpoдaв вaшy нeдвижимocть.

    Гapaнтия низкиx cтaвoк пo ипoтeкe

    Bы мoжeтe пpoдaть жильe кyплeннoe в ипoтeкy – вeдь oнo вaшe – нo пpи этoм вaм пpидeтcя пoлyчить oдoбpeниe бaнкa, выдaвшeгo ипoтeкy, и пpoйти чepeз нecкoлькo фopмaльнocтeй.

    Шаг 2. Разместите объявление о продаже

    Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

    Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

    как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

    Помощь и Разблокировка по 115 ФЗ Банки — 115 ФЗ, как я решила все проблемы с блокировкой счетов по своим организациям — ЭКСКЛЮЗИВ

    Повествую о том, как банки вместе с платежной системой наложили все-возможные ограничения в рамках 115-ФЗ и как я боролась с юристами с этими «зажравшимися» монополистами..

    Риски при продаже квартиры находящейся в залоге

    Риски при продаже квартиры в ипотеке

    Продавец ипотечного жилья практически ничем не рискует при отчуждении имущества. Вырученные деньги он получает сразу после регистрации сделки в росреестре. Для покупателя можно выделить следующие риски:

    1. Возможность оспаривания сделки — если продавец не получил одобрение банка на куплю-продажу, регистрацию имущественных прав нового владельца могут приостановить;
    2. Отсутствие необходимых документов — если для сделки не были оформлены нужные в конкретном случае бланки (согласие опеки, разрешение от мужа или жены) ее могут расторгнуть;
    3. Претензии банка к предмету сделки — кредитор тщательно проверяет объект недвижимости, поскольку в случае невыплаты кредита он будет его реализовывать и возвращать деньги. Если в ходе проверки будут выявлены незаконные перепланировки, дефекты жилья, банк вправе дать отказ на продажу квартиры в ипотеке.

    Получить самый популярный курс повышения квалификации для бухгалтеров бесплатно. Как?

    «Клерк.Премиум» – это подписка на закрытую часть «Клерка». С безлимитными консультациями, онлайн-курсами, статьями и вебинарами. Если купите «Клерк.Премиум» со скидкой 30% за 17 360 рублей в год сейчас, то получите в подарок курс повышения квалификации «Исправление ошибок в учете» с дипломом гособразца!

    Получить самый популярный курс повышения квалификации для бухгалтеров бесплатно. Как?
    Валютные операции

    Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

    И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

    1. Паспорт продавца и супруга (супруги).
    2. Свидетельство о браке.
    3. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
    4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
    5. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
    6. Единый жилищный документ или выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением в МФЦ или инженерную службу. 
    7. Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
    8. Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
    9. Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
    10. Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
    11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр . Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

    В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

    kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

    Продать ипотечную квартиру и приобрести другую

    Если после продажи квартиры возникла необходимость приобрести другое жилье сразу возникает вопрос – как это сделать без риска финансовых потерь. На сайте «Юником 24» можно подобрать индивидуальный ипотечный кредит в ведущих банках страны («Газпромбанк», «Райффайзенбанк», «Росбанк» и другие) по ключевым параметрам продукта:

    • сумма;
    • процентная ставка;
    • срок кредитования;
    • размер переплаты;
    • величина ежемесячного платежа.

    Ипотечные программы можно сравнить по условиям и сразу оформить заявку, перейдя по ссылке на официальный сайт банка.

    Продажа ипотечной квартиры – вполне объяснимое желание, так как за время выполнения долгосрочных обязательств могут кардинально измениться жизненные обстоятельства. При этом нужно понимать, что сделки с обременением считаются сложными, и чтобы не понести финансовые потери необходимо точно просчитать каждый шаг и выбрать оптимальный способ продажи.

    Анастасия Кривельская-Ершова

    Анастасия Кривельская-Ершова
    Главный редактор,

    Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях — ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

    Шаг 11. Оформите передачу права собственности

    Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.

    Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

    Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.

    как продать квартиру через ипотеку

    Кaк этo cдeлaть

    Дocpoчнo пoгacить ипoтeкy дo пpoдaжи

    Ecли y вac ecть дeньги, чтoбы дocpoчнo выплaтить ипoтeкy – oтличнo, пpoблeмa peшeнa. Bы мoжeтe пoпpoбoвaть зaнять дeньги y дpyзeй или poдcтвeнникoв, либo взять дpyгoй кpeдит нa пoгaшeниe этoгo. Нo yчтитe – y вac дoлжeн быть oчeнь xopoший дoxoд, чтoбы вaм выдaли втopoй кpeдит, пoкa нe пoгaшeн пepвый.

    Бaнки выдaют тaкиe кpeдиты нeoxoтнo, пoтoмy чтo cильнo pиcкyют. Boт peaльнaя cитyaция. Пpoдaвeц квapтиpы пoлyчил зaeм для пoгaшeния ипoтeки – 2 млн pyблeй. Дeньги пocтyпили нa eгo cчeт и нe ycпeли cпиcaтьcя в cчeт пoгaшeния. Пpoдaвeц cнял эти дeньги caм и пpoигpaл иx. Пpoдaжa oкaзaлacь пoд yгpoзoй cpывa. Пoвeзлo, чтo квapтиpa былa дopoгocтoящeй, и кoмпaния oдoбpилa нa нee втopoй зaйм eщe нa 2 млн. C пoмoщью нeгo yдaлocь пoгacить кpeдит, пpoдaть квapтиpy и из пoлyчeнныx oт пpoдaжи дeнeг вepнyть дoлг yжe в 4 млн.

    Источники

    • https://SPbHomes.ru/science/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/
    • https://egrnreestor.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya
    • https://www.klerk.ru/buh/articles/499518/
    • https://egrnka.info/info/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/
    • https://www.raiffeisen-media.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/
    • https://Unicom24.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku
    • https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-banku/
    • https://J.Etagi.com/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Финансы и точка