Продажа дома, купленного на материнский капитал, что нужно знать, куда обратиться, с чего начать

Содержание
  1. Отправим материал на почту
  2. «Тайный союз меча и орала»: сделка купли-продажи
  3. Что делать с долями несовершеннолетних детей при продаже квартиры
  4. Пошаговая инструкция о том, как продать недвижимость
  5. Квартира без ипотеки
  6. «Покайтесь публично!»: как продать дом, купленный на материнский капитал
  7. Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция
  8. Налог с продажи жилья, правила и пример расчета
  9. Если жилплощадь куплена до 1 января 2016
  10. Покупка произошла после 1 января 2016
  11. Оcoбeннocти покупки квартиры с использованием материнского капитала
  12. Размеры детских долей
  13. Получение согласия опеки
  14. Возможные риски при продаже недвижимости
  15. Порядок действий при выделении доли детям
  16. Соглашение
  17. Договор дарения
  18. Нужно ли выделять доли детям в доме, на котором было нотариальное обязательство
  19. Когда можно продать дом
  20. С какими условиями можно продать квартиру
  21. Уcлoвия и ocoбeннocти пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл
  22. Как получить разрешение органов опеки и попечительства
  23. Для получения согласия необходимо подготовить следующий пакет документов:
  24. Кaк пpoдaть ипoтeчнyю квapтиpy c мaтepинcким кaпитaлoм
  25. Согласование сделки с органами опеки
  26. Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
  27. Выделение долей, когда ипотека не погашена 
  28. Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

Отправим материал на почту

Согласен на обработку персональных данных.
политика конфиденциальности
Что нужно знать, чтобы продать дом, купленный на материнский капитал
Содержание

  • «Тайный союз меча и орала» сделка купли-продажи
  • «Покайтесь публично!» как продать дом, купленный на материнский капитал
  • Когда можно продать дом
  • Заключение

Проекты домов
Количество проектов 7541

  • 6 комнат
  • 2 санузла

Проект дома AS-164F

  • В избранное
  • 328.8² Общая площадь

от 4 899 120 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома AS-164F

  • 5 комнат
  • 2 санузла

Проект дома П-86

  • В избранное
  • 261² Общая площадь
  • 19 x 9м Площадь застройки

от 3 888 900 р.Срок возведения 30 днейПроект дома П-86

    Проект дома 98E

    • В избранное
    • 297.72² Общая площадь

    от 4 436 028 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 98E

      Проект дома 48-30DL

      • В избранное
      • 526² Общая площадь

      от 7 837 400 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 48-30DL

      • 6 комнат
      • 2 санузла

      Проект дома Корниловский 12х15

      • В избранное
      • 152² Общая площадь
      • 12 x 15м Площадь застройки

      от 2 264 800 р.Срок возведения 79 днейПроект дома Корниловский 12х15

        Проект дома 40-55GL

        • В избранное
        • 198² Общая площадь

        от 2 950 200 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 40-55GL

          Проект дома 58-38K

          • В избранное
          • 164² Общая площадь

          от 2 443 600 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 58-38K

          • 5 комнат
          • 2 санузла

          Проект дома Мечта

          • В избранное
          • 178² Общая площадь
          • 9 x 13м Площадь застройки

          от 2 733 000 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома Мечта

          • 6 комнат
          • 2 санузла

          Проект дома Дизайн-коттедж 160

          • В избранное
          • 160² Общая площадь
          • 14 x 9м Площадь застройки

          от 6 100 000 р.Срок возведения 30 днейПроект дома Дизайн-коттедж 160

            Проект дома 295B

            • В избранное
            • 107.3² Общая площадь

            от 1 598 770 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 295B

            • 5 комнат
            • 2 санузла

            Проект дома Нева-Б

            • В избранное
            • 125.3² Общая площадь
            • 9 x 8м Площадь застройки

            от 1 866 970 р.Срок возведения 40 днейПроект дома Нева-Б

            • 4 комнаты
            • 1 санузел

            Проект дома AS-2111

            • В избранное
            • 180² Общая площадь

            от 2 682 000 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома AS-2111

            • 5 комнат
            • 3 санузла

            Проект дома Вязники

            • В избранное
            • 223.4² Общая площадь
            • 15 x 15м Площадь застройки

            от 3 328 660 р.Срок возведения 120 днейПроект дома Вязники

            • 5 комнат
            • 3 санузла

            Проект дома 9-150

            • В избранное
            • 150² Общая площадь
            • 11 x 13м Площадь застройки

            от 2 235 000 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 9-150

            • 7 комнат
            • 2 санузла

            Проект дома №12063

            • В избранное
            • 228² Общая площадь
            • 12 x 9м Площадь застройки

            от 8 204 590 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома №12063

              Проект дома 45-16G

              • В избранное
              • 195² Общая площадь

              от 2 905 500 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 45-16G

              • 3 комнаты
              • 1 санузел

              Проект дома «ТОПДОМ 1.30»

              • В избранное
              • 104² Общая площадь
              • 14 x 11м Площадь застройки

              от 2 548 000 р.Срок возведения 5 днейПроект дома «ТОПДОМ 1.30»

                Проект дома 187A

                • В избранное
                • 144.92² Общая площадь

                от 2 159 308 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 187A

                  Проект дома 56-99K

                  • В избранное
                  • 168² Общая площадь

                  от 2 503 200 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома 56-99K

                  • 7 комнат
                  • 2 санузла

                  Проект дома №12063-KB

                  • В избранное
                  • 228² Общая площадь
                  • 12 x 9м Площадь застройки

                  от 7 474 494 р.Срок возведения индивидуальноПроект дома №12063-KB
                  Смотреть все проекты

                  Особы, приближенные к императору, чаще всего идут на преступления из-за наживы, а гиганты мысли – во благо отечества. Государство пытается решить тяжелую проблему наследия царского режима в виде детей-сирот и выдает материнский капитал на покупку жилья, поэтому вы, как истинный отец русской демократии, просто обязаны знать все нюансы законодательства, чтобы грамотно поменять время, которое у вас есть, на деньги, которых у вас нет.

                  как продать дом, купленный за материнский капитал
                  Государство с особым пристрастием и большим запасом рассматривает использование средств материнского капитала, как на покупку жилья, так и при продажеИсточник chebo.biz

                  «Тайный союз меча и орала»: сделка купли-продажи

                  Для того, чтобы осуществить сделку купли-продажи, необходимо соблюдение условий, которые регламентируют органы опеки и попечительства.

                  Как правило, на момент продажи, в доме не должны быть прописаны несовершеннолетние дети до 18 лет. В случае, если имеется хоть один несовершеннолетний ребенок, органы опеки и попечительства могут поинтересоваться, по какой причине осуществляется продажа недвижимости, а также проконтролировать, ухудшаются ли жилищные условия. Если возраст всех прописанных достиг 18 лет, от каждого члена семьи требуется только письменное согласие с указанием долей.

                  Пример из жизни: Мать троих несовершеннолетних детей, Петрова Светлана, подала заявление в ООиП с просьбой разрешить ей поменять место жительство и уехать вместе с детьми к родственникам. Инспекция по делам несовершеннолетних направила справки по новому адресу и узнала, что новое жилье не соответствует санитарным нормам: в квартире отсутствует санузел. В предоставлении разрешения было отказано.

                  Сделка купли-продажи дома, купленного на маткапитал
                  Социальная поддержка семьи в части материнского капитала предусматривает обеспечение всем необходимым для полноценной жизни и направлена на то, чтобы новое жилье соответствовало установленным законам нормам, том числе санитарнымИсточник ysia.ru

                  Органы опеки и попечительства допускают факт продажи жилого объекта только в том случае, если хоть один из родителей, в состоянии обеспечить условия проживания не хуже предыдущих. Таким образом, в результате сделки, права на имущество сохраняются за всеми членами семьи вне зависимости от возраста. Одно из главных условий, которое должно выполняться – это равнозначная площадь жилого помещения.

                  Если при продаже обнаруживается несоответствие жилищных норм, органы опеки вправе потребовать увеличения доли собственности для каждого ребенка. Таки образом, жилищные условия компенсируются большей долей собственности.

                  В судебной практике редко встречаются иски по поводу признания акта проверки ООиП не действительным: если мать имеет неопровержимые доводы, она имеет право аргументировать свое решение о продаже дома, в суде. Судья принимает во внимание мнение детей, если на момент судебного процесса им исполнилось 10 лет.

                  продажа дома, купленного на материнский капитал
                  Решение о продаже дома, купленного на материнский капитал, может быть вызвано разными причинами, главное, чтобы права детей и условия жизни в новом жилье были не хуже предыдущихИсточник profiling-group.com
                  Смотрите также:
                  Каталог компаний, что специализируются на оплате материнским капиталом.

                  Что делать с долями несовершеннолетних детей при продаже квартиры

                  Перед продажей квартиры необходимо обязательно выделить доли несовершеннолетним детям. Если проигнорировать это условие, то в будущем Пенсионный фонд РФ может потребовать возврата субсидии или подать в суд иск о мошенничестве.

                  Порядок действий будет зависеть от того, находится продаваемая жилплощадь в ипотеке или нет.

                  Пошаговая инструкция о том, как продать недвижимость

                  Продажа квартиры, купленной на материнский капитал – сложная и длительная процедура. Поэтому перед тем, как обращаться в органы опеки с заявлением, полезно изучить юридические тонкости сделки.

                  %offer_id=2001324%

                  Квартира без ипотеки

                  Продать квартиру без обременений проще, чем ипотечное жилье. Для этого необходимо пройти следующие шаги:

                  Шаг 1. Определить размеры долей на детей

                  В Законе РФ № 256-ФЗ не указано, какую часть собственности необходимо выделять каждому ребёнку. Однако юристы советуют рассчитывать её согласно размеру вложенного материнского капитала.

                  Выделение долей необходимо оформить у нотариуса в форме соглашения или дарственной.

                  Шаг 2. Зарегистрировать документ в Росреестре

                  Помимо соглашения (дарственной), составленного в 3-х экземплярах, необходимо подготовить паспорта всех участников сделки, свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость, выписку из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины. Документы подать в МФЦ. Срок их рассмотрения составит 10 дней.

                  Шаг 3. Найти детям новое жилье

                  Как правило, органы опеки и попечительства требуют проводить продажу старой и покупку новой жилплощади единовременно, чтобы не ущемлять права несовершеннолетних. То есть, родителям необходимо заключить с продавцом, а потом удостоверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи жилья или договор мены.

                  Как альтернативный вариант – можно оформить юных жильцов в квартире родственника. Но в таком случае выделение долей в новом помещении придется снова регистрировать в Росреестре.

                  Шаг 4. Получить разрешение органа опеки

                  Перед обращением необходимо ещё раз убедиться, что новое жилье обеспечит детям лучшие условия, чем прежде. Полезно изучить практику рассмотрения подобных заявлений в конкретном регионе. Можно также записаться на личный прием в органы опеки и получить консультацию.

                  Шаг 5. Зарегистрировать сделку

                  Регистрация сделки по отчуждению старой квартиры и сделки по покупке новой осуществляется одновременно. Для этого необходимо перепроверить (желательно у юриста) и представить в МФЦ следующие документы:

                  • паспорта и свидетельства о рождении участников;
                  • договоры купли-продажи – на каждое помещение в 3-х экземплярах;
                  • выписки из ЕГРН о праве собственности;
                  • техпаспорта;
                  • разрешение органа опеки.

                  На месте специалист учреждения даст заполнить бланки заявлений о переходе права собственности и о регистрации нового права. Затем выдаст реквизиты для оплаты госпошлины. После этого он примет весь пакет документов и оформит расписку с номером дела и полным перечнем бумаг. Срок регистрации сделок составляет 10 дней с момента обращения.

                  «Покайтесь публично!»: как продать дом, купленный на материнский капитал

                  Прежде всего, следует обратиться в ОоиП с заявлением, в котором указывается причина продажи и адрес нового места жительства. Комиссия по делам несовершеннолетних, выезжает на место и осматривает будущие условия быта, после чего, подтверждает свое согласие актом проверки. Имея данный документ на руках, вы можете выписать всех членов семьи из старого места жительства. Далее, на основании акта, нотариус вправе заверить договор купли – продажи.

                  При продаже такого объекта надлежит уплатить подоходный налог, размер которого зависит от рыночной стоимости недвижимости. В случае, если вы планируете и продажу, и покупку нового жилья в текущем налоговом периоде, есть шанс избежать уплаты пошлины.

                  На заметку! Как говорится, талантливый человек – талантлив во всем, поэтому, если вы имеете талант к нищенству с детства, не пренебрегайте советами опытных юристов.

                  Согласно закону о материнском капитале, конкретных временных ограничений не наблюдается, однако, существуют сроки действия справок, выдаваемых органами опеки:

                  1. Срок действия подписанного акта об отчуждении прав на имущества несовершеннолетних действует до 3-х месяцев;
                  2. Официальные бланки для осуществления сделки купли-продажи, имеют срок действия – 1 месяц.

                  Внимание! Если сделка не состоялась, и новый покупатель не нашелся, по окончании сроков действия, необходимо обращаться в инспекцию по делам несовершеннолетних заново.

                  продажа дома, купленного за материнский капитал
                  Инспекция по делам несовершеннолетних, органы опеки и попечительства бдительно контролируют и пресекают те сделки купли-продажи, в которых могут быть ущемлены права ребенкаИсточник opsar.ru
                  Читайте также:
                  Продажа и покупка недвижимости в Подмосковных коттеджных посёлках – 5 главных шагов

                  Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция

                  Необходимо понимать, что дом, купленный за счет материнского капитала, — это жилье, при покупке которого были использованы бюджетные средства. Какая именно сумма была задействована — не принципиально. Более того, если объект приобретался в ипотеку, но кредит закрывался маткапиталом, считается, что покупка состоялась с применением господдержки.

                  Однако здесь есть свои нюансы, связанные с использованием семейного капитала для погашения ипотечного кредита. Процесс реализации жилья, которое покупалось с применением средств материнского капитала, стандартный.

                  Необходимо четко следовать определенному алгоритму, чтобы сделка не была признана ничтожной:

                  1. составление предварительного договора купли-продажи с покупателями и продавцами другого жилого объекта;
                  2. обращение в органы опеки с документами на продаваемый и покупаемый объекты. Также надо написать соглашение о выделении детям долей. В нем указываются ФИО родителей и детей, адреса объектов недвижимости, доли в доме и в покупаемом жилье и подписи сторон;
                  3. ожидание ответа и получение согласия на совершение сделки;
                  4. подготовка полного пакета документов и обращение к нотариусу для заверения соглашения о выделении долей;
                  5. предоставление всех бумаг в Росреестр или в МФЦ;
                  6. ожидание регистрации сделки и получение выписок из ЕГРП на каждого ее участника;
                  7. предоставление данных выписок в отдел опеки, чтобы специалисты убедились в исполнении обязательства перед детьми.

                  Несвоевременное предоставление документов в органы опеки может стать причиной для признания сделки недействительной.

                  Родителям предоставляется 3 месяца на решение данного вопроса, однако органы опеки идут навстречу и принимают бумаги даже после указанного срока. Если дети уже совершеннолетние, то сделка совершается без органов опеки и нотариуса. Однако необходимо согласие всех собственников на реализацию объекта.

                  Опека может отказать в покупке жилья только в случаях, если новый объект значительно уступает имеющемуся. Например, если переезд совершается из благоустроенного района в необеспеченный всем необходимым для жизни или из квартиры в центре города в небольшой индивидуальный дом в области.

                  Налог с продажи жилья, правила и пример расчета

                  Продажа приносит доход, с которого продавец обязан уплатить подоходный налог (НДФЛ) в сумме 13%. Обязательства по уплате налога возникают, если собственник продает жилой объект, которым владел меньше 3 лет либо меньше 5 лет, если оно приобретено после 01 января 2016 года. Период владения отсчитывается в месяцах с даты, обозначенной в выписке из ЕГРН либо в свидетельстве о регистрации.

                  Если жилплощадь куплена до 1 января 2016

                  Если период владения жилплощадью не достигает 3 лет, то могут использоваться следующие методы уменьшения налогооблагаемой базы:

                  1. Можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. На данную сумму уменьшается доход продавца при реализации квартиры, дома, комнаты, долей в них.
                  2. Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет затрат продавца на приобретение проданного дома. Затраты потребуется подтвердить документально.

                  Для получения вычета в налоговую инспекцию подается декларация о доходах. Без нее продавец не получит право на использование вычета. По умолчанию данная услуга госучреждением не предоставляется.

                  Покупка произошла после 1 января 2016

                  Если по ДКП цена недвижимого объекта составляет больше 70% от его кадастровой стоимости, то при уплате налога также можно воспользоваться вычетами. К учету принимается кадастровая стоимость на начало года регистрации перехода прав владения на него.

                  Если в соглашении на реализацию объекта указана цена, не превышающая 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налогооблагаемой базы можно воспользоваться одним из следующих приемов:

                  • От 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный вычет на сумму 1 000 000 руб., если имеется основание для его использования.
                  • Из 70% кадастровой стоимости можно вычесть затраты, понесенные продавцом для приобретения продаваемого объекта (затраты подтверждаются документально).

                  В данном случае также к учету принимается кадастровая стоимость на 1 января года совершения сделки. Для получения вычета в налоговую инспекцию необходимо подать декларацию.

                  Например, в 2017 году была приобретена квартира за 3 500 000 руб. с кадастровой стоимостью 4 000 000 руб. В 2021 году собственник продает собственность за 5 500 000 руб., что больше 70% от стоимости по кадастру. Следует рассчитать базу налогообложения:

                  1. Продажная цена в 5 500 000 руб. превышает 70% кадастровой стоимости квартиры. Чтобы рассчитать сумму к уплате в бюджет потребуется из цены объекта по ДКП вычесть сумму налогового вычета: 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000 руб. Далее от данной суммы рассчитывается 13%: 4 500 000 х 13% = 585 000 руб. Данную сумму придется перечислить в бюджет.
                  2. Если база налогообложения рассчитывается из затрат, понесенных продавцом, то получается: 5 500 000 – 3 500 000 = 2 000 000 руб. Сумма к уплате в данном случае составит: 2 000 000 х 13% = 260 000 руб.

                  Как видно из примера, наиболее выгодно использовать вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу на сумму затрат, понесенных продавцом для приобретения реализуемого объекта. Поэтому рекомендуется хранить всю документацию, подтверждающую затраты. Данная методология расчета может применяться для жилья, приобретенного до и после начала 2016 года.

                  Оcoбeннocти покупки квартиры с использованием материнского капитала

                  Если семья собралась продавать квартиру,  нужно наделить долями в ней всех детей, независимо от возраста. Доли в жилье выделяют до того, как его продавать.

                  Размеры детских долей

                  В законе нет четких указаний на этот счет, но лучше руководствоваться выводами из судебной практики. Так, ребенку должна принадлежать часть квартиры, стоимость которой соразмерна его части материнского капитала. Больше можно, но меньше нельзя. 

                  Например, семья из четырех человек купила в ипотеку квартиру стоимостью 4 млн рублей. Было принято решение использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 рублей.

                  Делим сумму средств господдержки на число членов семьи: 466 617 / 4 = 116 654.

                  Затем находим, какую часть составляет эта сумма в общей стоимости жилья: 4 млн / 116 654 = 32,28. Итог: каждому ребенку необходимо выделить не меньше 1/32 доли в квартире.

                  Получение согласия опеки

                  Выделение долей — не единственный шаг при продаже квартиры с маткапиталом. Необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Для этого помните:

                  • Сделка должна быть альтернативной, то есть продавец должен одновременно приобретать другое жилье.
                  • Условия проживания детей не должны ухудшаться. Новая квартира или дом должны быть дороже предыдущего, а при равной стоимости детям необходимо выделить большие доли.

                  Если нарушить требование, органы опеки могут обратиться в суд, и сделку признают недействительной. Новую квартиру передадут обратно продавцу, а в отношении старой суд вернет детям право пользования их долями и обяжет отдать денежные средства за них покупателю. Покупатель не будет владеть квартирой полностью. Вот почему прежде чем купить квартиру, надо обязательно проверить, использовался ли ранее при ее приобретении маткапитал и как были выделены детские доли.

                  Возможные риски при продаже недвижимости

                  Сегодня некоторые покупатели стараются избегать совершения сделок с продавцами, где есть несовершеннолетние собственники. Это связано с отдельными рисками, которые присутствуют.

                  Фото 3
                  Вот основные риски:

                  • более длительное оформление сделки;
                  • возможность аннулирования договора, если родители не выделят детям доли сразу при покупке жилья.

                  После несвоевременного обращения, государственные структуры могут потребовать признать продажу жилья, приобретённого с использованием маткапитала, недействительной.

                  Данные вопросы решаются только через суд. Чтобы минимизировать или исключить риски рекомендуется работать с агентствами недвижимости. Специалисты знают все нюансы и помогут выполнить все в соответствии с действующим законодательством. В агентствах обычно работают юристы, которые проверяют договор и следят за чистотой сделки.


                  Мнение экспертаМария ЛокшинаЭксперт по семейному праву с 2010 годаРекомендуется прописывать в договоре купли-продажи обязанность родителей сразу регистрировать детей как собственников. У них есть право сделать это позже, но нет гарантии, что они этим правом воспользуются.
                  Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
                  +7 (499) 938-66-24 — Москва и обл.
                  +7 (812) 425-62-38 — Санкт-Петербург и обл.
                  8 (800) 350-97-52 — Другие регионы РФ
                  Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

                  Порядок действий при выделении доли детям

                  Существует два способа выделения долей. Первым из них подразумевается соглашение, а вторым договор дарения. Оба документа имеют повышенный уровень юридической важности, а потому должны заверяться у нотариуса. Расскажем о каждом из них подробнее.

                  Соглашение

                  Соглашение обычно составляет нотариус, но есть способ избежать траты на нотариуса. Если доля родителей в соглашении распределяться между ними не будет, то нотариальное заверение такого соглашения не потребуется (пример текста: 1/2 доля принадлежит супругам Сидорову О.А. и Сидоровой И.Н., 1/4 доля — ребенку Сидорову Е.О., 1/4 доля ребенку Сидорову К.О.).

                  Стоимость услуг нотариуса обычно равна 0,5% от общей стоимости жилья. При этом максимальная цена – 20 000 рублей, а минимальная 300 рублей.

                  Затем нужно определиться с тем, как будут распределяться доли между жильцами. В законодательстве не прописано однозначных условий, а потому здесь можно проводить разделение на свое усмотрение (нотариусы обычно распределяют пропорционально сумме материнского капитала по отношению ко всей цене недвижимости). Наиболее часто разделение происходит в соответствии с количеством жильцов. Например, если их четыре, то каждому достанется по четверти.

                  Теперь приступим к основному этапу, который подразумевает заполнение соглашения. Там нужно указать:

                  • дату и место составления документа;
                  • контактную информацию всех сторон. То есть, ФИО, паспортные данные;
                  • адрес проживания, размеры жилой площади и реквизиты договора;
                  • сведения о детей, а именно ФИО, даты рождения, информация с паспортов или со свидетельства о рождении;
                  • размеры выбранных долей.

                  Кроме вышеназванного следует также добавить, что недвижимость приобреталась с помощью материнского капитала. В конце соглашения каждый участник должен расписаться, в том числе и взрослые дети (если есть 14-лет и получен паспорт).

                  Последним шагом всей процедуры является регистрация в Росреестре. Там тоже нужно подать соответствующее заявления и приложить соглашение, паспорта всех сторон (которые есть в соглашении) или свидетельство о рождении детей, документы на квартиру, свидетельство о браке, и квитанцию о выплате государственной пошлины.

                  Размер госпошлины составляет 2000 рублей, а сроки проверки заявления составляют 5-10 рабочих дней. После регистрации получают назад зарегистрированное соглашение и выписки из ЕГРН на каждого члена семьи.

                  Договор дарения

                  С помощью него можно подарить дом купленном на материнский капитал или его долю ребенку. Договор можно составить либо у нотариуса, либо в простой письменной форме у обычного юриста.

                  Определение долей аналогичное, однако, некоторые родители прибегают к не совсем правомерной хитрости. По договору дарения подарок может быть слишком маленьким, вроде одной двадцатой от общей жилой площади. Неправомерным способ является потому, что дети по собственному желанию могут подать на родителей в суд и тот разделит квартиру поровну, как мы уже указывали выше.

                  Теперь перейдем непосредственно к самому договору, с помощью которого можно подарить дом купленный на материнский капитал. В нем обязательно должны быть описание квартиры, часть которой будет подарена, и утверждение о том, что доля действительно дарится, то есть дается без какого-либо вознаграждения взамен. Помимо этого, документ должен включать в себя:

                  • место и дату создания договора;
                  • паспортные данные дарителя и одаряемого;
                  • предмет соглашения;
                  • описание объекта недвижимости;
                  • контактную информацию сторон (ФИО).

                  В конце, как обычно, ставятся подписи участников договора, в том числе и их расшифровка.

                  Последний этап подразумевает собой обращение в Росреестр через МФЦ. Эту процедуру мы уже описали выше, впрочем, как и список документов, заявление, размеры государственной пошлины и сроки проверки.

                  Нужно ли выделять доли детям в доме, на котором было нотариальное обязательство

                  Некоторые считают, что написание нотариального обязательства неотъемлемая часть процесса. Это действительно так, но лишь в некоторых случаях, которые являются наиболее распространенными среди пользователей материнского капитала.

                  Самой частой причиной, по которой происходит создание документа – это вложение выданных денежных средств на погашение ипотечного займа, процентов по нему или подобных денежных задолженностей. Срок, в который процедура должна быть завершена составляет 6 месяцев с момента снятия обременения (залога) с дома. Именно такой срок предусматривается в нотариальном обязательстве. И выделение долей обязательно должно происходить именно в том доме, на который давалось обязательство.

                  Органы опеки сами не проверяют исполнение обязательства. Но они передают сведения в Росреестр, чтобы гос.регистратор проверял исполнение обязательства при продаже такой недвижимости. Если доли выделены не были, то сделку скорее всего приостановят.

                  Проверкой обязательств родителей плотно занимается прокуратура. Если шестимесячный срок не соблюсти, то велика вероятность столкнуться с судебными разбирательствами. Прокурор может подать в суд на уклоняющихся от выделения долей родителей, и просить либо выделить доли, либо вернуть сумму материнского капитала в бюджет (такая практика уже есть). Это также повлечет за собой запрет на использование материнского капитала в будущем.

                  Когда можно продать дом

                  Несмотря на всю бюрократическую волокиту, продать такой дом можно – главное, соблюдать минимальные требования:

                  • Иметь в собственности недвижимое имущество не менее 3-х лет. Для тех, кто приобрел дом с 01.01.2016 года, минимальный срок владения жильем составляет 5 лет.

                  Важно! Согласно закону, при продаже такого объекта, надлежит уплатить подоходный налог, размер которого зависит от рыночной стоимости недвижимости. В случае, если вы планируете и продажу, и покупку нового жилья в текущем налоговом периоде, есть шанс избежать уплаты пошлины.

                  • Закрытьвопрос с ипотечным кредитом. Тем, кто взял целевой ипотечный кредит, придется намного сложнее. Вариантов тут только два: или переложить ответственность за долг на нового покупателя, или переоформить существующую кредитную линию, как потребительскую. В любом случае, разрешение банка обязательно.

                  С какими условиями можно продать квартиру

                  Для заключения сделки необходимо соблюсти ряд условий. Реализация недвижимого объекта, купленного с помощью сертификата, будет признана правомерной, при соблюдении следующих моментов:

                  1. На реализуемую жилую площадь оформлено долевое владение матери, отца и детей.
                  2. Каждый ребенок должен быть наделен частью помещения даже если для его покупки наряду с маткапиталом использовались заемные средства. Если родитель оформил помещение в свою собственность, то на протяжении полугода после выдачи выписки из ЕГРН он обязан выделить доли на детей. 
                  3. Имеется разрешительный документ от органов опеки при наличии несовершеннолетних детей и письменное согласие от ребенка старше 18-ти лет.
                  4. В результате реализации и покупки размеры детской недвижимости не уменьшатся. Сокращение допускается, если качество проживания в новом жилом помещении лучше, чем в продаваемом.    
                  5. Имеется дозволение от Пенсионного Фонда и банка, если была оформлена ипотека.
                  6. Родители смогут предъявить в опеку и ПФР выписку из Росреестра, подтверждающую регистрацию жилого помещения с большей площадью либо лучшими условиями проживания.
                  7. При реализации недвижимости собственники руководствуются интересами детей, так как госорганы тщательно проверяют подобные действия.
                  8. В случае расторжения брачного союза размеры детской недвижимости не изменятся.
                  9. Каждый член семейства будет иметь долю в новом жилом помещении.

                  Можно заполучить согласие и на приобретение помещения меньших размеров, если одному из детей необходимы дорогостоящие медицинские процедуры. Также мать с отцом могут уменьшить размеры собственных долей в пользу несовершеннолетних.

                  Уcлoвия и ocoбeннocти пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл

                  Квapтиpa, кoтopyю вы пpoдaeтe, дoлжнa быть в oбщeй coбcтвeннocти вceй ceмьи.

                  Ecли вы пoкyпaли квapтиpy, иcпoльзyя зaeмныe cpeдcтвa, и oфopмили ee  тoлькo нa мaть или oтцa дeтeй, пepeд пpoдaжeй ee нyжнo oфopмить в oбщyю coбcтвeннocть. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя нoтapиaльнoй oбязaннocтью, чтoбы ee иcпoлнить y вac бyдeт 6 мecяцeв.

                  Ecли дeти coвepшeннoлeтниe — нyжнo иx coглacиe, ecли нeт — opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

                  Дeти дoлжны пoлyчить oт нoвoгo жилья тe жe или бoльшиe дoли — мeньшиe дoли paзpeшaют пoлyчить, тoлькo ecли знaчитeльнo yлyчшaютcя ycлoвия пpoживaния.

                  Oбязaтeльнo oдoбpeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, Пeнcиoннoгo фoндa и в cлyчae c ипoтeкoй — oт бaнкa.

                  Нyжнo зaблaгoвpeмeннo пoдгoтoвить нoвyю жилплoщaдь — c paвными или лyчшими ycлoвиями, зaдaткoм и peгиcтpaциeй в Pocpeecтpe.

                  Дoкaзaть oпeкyнcкoмy coвeтy, чтo нe yщeмитe пpaвa дeтeй — oбecпeчитe тe жe дoли, a жилищныe ycлoвия нe бyдyт yxyдшeны.

                  Пpaвo coбcтвeннocти дeлитcя мeждy вceми члeнaми ceмьи, a poдитeли дeйcтвyют тoлькo в интepecax дeтeй — гocyдapcтвo жecткo кoнтpoлиpyeт вce пpoцeccы cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

                  Paзвoд poдитeлeй нe пoвлияeт нa измeнeниe дoли для дeтeй.

                  Любoй пpoживaющий и пpoпиcaнный в квapтиpe имeeт пpaвo нa дoлю в нoвoм жильe пocлe пpoдaжи.

                  Ecли квapтиpa в coбcтвeннocти мeнee 3 лeт или мeнee 5 лeт пpи пpиoбpeтeнии пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, зa нee нyжнo плaтить нaлoг.

                  Baжнo coxpaнять ypoвeнь жилищныx ycлoвий пpи зaмeнe жилья, пpиoбpeтeннoгo нa мaтepинcкий кaпитaл, нo ecть вoзмoжнocть пpиoбpecти нoвoe жильe c мeньшeй плoщaдью — нaпpимep, ecли oдин из дeтeй нyждaeтcя в cпeциaльнoм дopoгocтoящeм лeчeнии или poдитeли пoлyчaт мeньшyю дoлю в нoвoм жильe в пoльзy paвнoзнaчныx дoлeй дeтям.

                  Как получить разрешение органов опеки и попечительства

                  Отсутствие официального разрешения органов опеки – основание для признания в суде сделки по продаже жилья недействительной. Если суд примет такое решение, то бывшим собственникам квартиры придется возвращать деньги добросовестному приобретателю.

                  Для получения согласия необходимо подготовить следующий пакет документов:

                  • Заявление

                  Заявление подают оба родителя (законных представителя). Если один из них не может лично явиться в госучреждение, то должен заранее подготовить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

                  %colored_text_box=3%

                  • Документы, удостоверяющие личность

                  К ним относятся паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей.

                  • Документы на продаваемую и покупаемую недвижимость

                  Документы необходимо подготовить как на продаваемый объект, так и на жильё, которое планируется купить. К ним относятся:

                  • договор купли-продажи;
                  • свидетельства о праве собственности всех жильцов (выписки из Росреестра);
                  • справка о зарегистрированных лицах;
                  • кадастровый и технический паспорта;
                  • сведения об оценочной стоимости имущества;
                  • поэтажный план;
                  • справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

                  Кроме того, нужно предоставить сведения, подтверждающие возникновение у детей права на новое жилье. Например, предварительный договор с продавцом, участия в долевом строительстве, мены или дарения.

                  %offer_id=2001385%%offer_id=2001325%%colored_text_box=4%

                  Заявление и документы направляются в органы опеки по месту регистрации квартиры или через МФЦ. Чиновники рассматривают обращение в течение 15 дней. Окончательное решение содержит мотивировочную часть и подписывается руководителем муниципального образования. Решение может быть обжаловано в суде.

                  Кaк пpoдaть ипoтeчнyю квapтиpy c мaтepинcким кaпитaлoм

                  Coглacoвывaть cдeлкy c opгaнaми oпeки нyжнo и в cлyчae, ecли вы выдeлили дoли дeтям в ипoтeчнoй квapтиpe, и в cлyчae, ecли нeт. Пocлe чeгo выбepитe пoдxoдящyю cxeмy пpoдaжи:

                  чacть дeнeг oт пoкyпaтeля пoйдeт нa пoгaшeниe кpeдитa;

                  пo coглacoвaнию c бaнкoм кpeдитныe oбязaтeльcтвa пepexoдят нa пoкyпaтeля;

                  вы caми пoгaшaeтe ипoтeкy, чтoбы cнять oбpeмeнeниe c нeдвижимocти, a зaтeм пepeoфopмляeтe ee нa пoкyпaтeля.

                  Ecли вы иcпoльзoвaли мaткaпитaл для пoгaшeния ипoтeки, y вac нa pyкax бyдeт нoтapиaльнoe oбязaтeльcтвo. Coглacнo eмy вы дoлжны выдeлить дeтям дoлю в eщe нe пpoдaннoй квapтиpe пocлe пoгaшeния кpeдитa.

                  Oднaкo, зaкoн нe пpeдycмaтpивaeт cpoк выпoлнeния этoгo oбязaтeльcтвa — a oн иcтeкaeт чepeз 6 мecяцeв пocлe cнятия oбpeмeнeний c нeдвижимocти. Пpoдaть жильe, кyплeннoe нa мaтepинcкий кaпитaл, тoжe мoжнo в любoй cpoк пocлe пpиoбpeтeния. Чтoбы вac нe зaпoдoзpили в мoшeнничecтвe, внимaтeльнo oтcлeдитe этoт мoмeнт, coxpaнитe вce нeoбxoдимыe бyмaги и зapyчитecь пoддepжкoй opгaнoв oпeки.

                  Согласование сделки с органами опеки

                  Те, кто проводил сделки с недвижимостью с детскими долями, прекрасно знают, как это сложно, бюрократично и порой даже рискованно. Органы опеки заботятся о том, что собственность несовершеннолетних никуда не пропала, поэтому есть два варианта:

                  • выделить по согласованию с опекой детям доли в другом собственном жилом помещении;
                  • провести одновременно сделки по продаже квартиры, купленной с материнским капиталом, и покупки нового жилья. И в этом новом жилье выделяются детям доли.

                  По закону в результате такой сделки имущественное положение детей не должно ухудшиться. По итогу у них должны остаться аналогичные доли в плане метража и стоимости. А в идеале — больше, чем было раньше.

                  На момент купли-продажи недвижимости детям нужно сразу же выделить доли в новом жилье

                  Органы опеки контролируют все этапы сделки, “опрашивают” всех участников, выезжают на объект, в котором детям будут выделяться новые доли. В результате и новый покупатель квартиры, и сама семья, и продавцы того жилья будут задействованы в процессе. И всех нужно предупредить о предстоящих бюрократических проволочках.

                  Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

                  Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

                  Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

                  Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

                  Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

                  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
                  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
                  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

                  Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

                  Выделение долей, когда ипотека не погашена 

                  Пока ипотечный кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, и вы не сможете выделить доли детям. Однако продать ипотечную квартиру все же можно.

                  Сначала придется получить одобрение банка, затем договориться с покупателем о крупном задатке. Этими деньгами вы сможете погасить кредит, чтобы выделить доли детям, а после получить согласие опеки и провести сделку.

                  Продажа недвижимости, пока ипотека не погашена, — сложный процесс, но некоторые банки одобряют такие сделки. 

                  Важно! Продать ипотечную квартиру, в которую вложен маткапитал, можно и таким способом: достаточно вернуть полученные средства Пенсионному фонду. Если средства возвращаются, считается, что их не использовали, и обязанность выделять доли детям исчезает. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру. Когда семья будет приобретать другое жилье, средства маткапитала можно будет использовать заново.

                  Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

                  В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

                  Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

                  Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

                  Источники

                  • https://m-strana.ru/articles/prodat-dom-kuplennyy-na-materinskiy-kapital/
                  • https://Unicom24.ru/articles/prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-poshagovaya-instrukciya
                  • https://prozakon.guru/semejnoe-pravo/zashhita-prav/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyiy-za-materinskiy-kapital.html
                  • https://getmatkapital.ru/chastnye-sluchai/kak-prodat-kvartiru-ili-dom/
                  • https://kontur.ru/reestro/spravka/22516-kak_prodat_ipotechnuyu_kvartiru_s_materinskim_kapitalom
                  • https://onipoteka.ru/ipoteka-i-materinskij-kapital/kak-prodat-dom-kuplennyj-za-materinskij-kapital.html
                  • https://J.Etagi.com/ps/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital/
                  • https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/
                  • https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740
                  • https://prn.spb.ru/inform_kak_prodat_kvartiru_s_materinskim_kapitalom

                  Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
                  Финансы и точка